新政提振市场 有楼盘促销超百万元趁机走量
8月虽然经历年内成交新低，但月底迎来了“认房不认贷”的新政提振市场。踏入“金九”，借着新政利好，各楼盘或紧急推新或推出各种折扣，趁机“放价”走量。中心区的项目多启动渠道引流，而远郊楼盘则以折上折拉动成交。有去年总价570多万元起的海珠楼盘，最近推出特价房低至447万元起，优惠超百万元；增城个别项目单价调整至万元以下，优惠力度一再加大。
海珠
成交大幅下滑，多个主力盘优惠幅度4%-10%
(资料图片)
随着利好异地购房人群、换房人群的“认房不认贷”政策落地，暖风令业内更为期待“金九银十”，不少房企选择紧急推盘或调整价格来迎接“金九”。事实上，虽然部分开发商此前因等待楼市刺激政策落地而暂缓供应，但在8月下旬，已有不少项目增强余货的营销力度。例如在中心区天河，增加渠道带客及成交奖励，其中天河和樾府升级全民营销奖励至10万元/套。海珠多个主力盘推出“限时99折/98折或特价让利”拉动成交，合富研究院监测显示，优惠幅度达4%-10%。
以昌岗板块的中旅天宸府为例，项目户型为82-120平方米，82平方米三房单位在去年“金九”价格为530万-550万元，而今年8月下旬，“双省名校，教育无忧，现在447万元起……”的促销信息在朋友圈成为焦点。例如原总价547万元的高楼层单位，特惠价为499万元，部分房源优惠幅度超百万元。而主力价格段为550万-800万元的中海江泰里，户型主打76-108平方米三至四房，近日也推出了总价520.4万元起的特价单位。
项目大幅度的让利以及为一线城市中首个认房不认贷政策落地的城市，源于近两月市场的紧张态势。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，政策在广州先落实，主要原因之一是广深近期二手房价格回调明显，7月份广州环比下跌1%，明显高于京沪以及其他热点城市。
“由于近两个月一二手市场均表现出疲态，部分希望‘卖一买一’的改善客换房节奏亦受到影响，导致近两个月部分中心区项目开盘去化表现未如理想”，广州中原研究发展部指出，近期海珠、荔湾部分全新盘入市，首日去化仅维持20%-30%水平，相比起今年第一、二季度开盘的同区项目，有明显的差距，说明目前市场“流转”不畅。广州中原研究发展部数据显示，8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。除传统淡季因素以外，不少客户等待出台市场利好政策，因此抱着观望心态暂缓入市，导致市场成交大幅下滑。
荔湾
“7字头”变“4字头”，有江景盘一年多去化不足13%
“最新一期5栋推出211平方米户型，总价千万元……”近年千万高端物业吸引了不少关注，但仍有江景盘去化举步维艰，7.5万元/平方米均价的星河江缦，今年以来多度推出“4字头”的特价房源，而最新推出的新楼栋，同样总价千万元就可购得。
荔湾芳村滘口片区的星河江缦，地块折合楼面价为3.36万元/平方米，产品规划为176-235平方米的大平层，全是双套房设计。项目去年6月底开盘，广州市住建局官网数据显示，截至发稿，项目一共预售了272套单位，在开盘一年多后，只网签了35套，去化率不到13%。有业内人士指出，项目属于白鹅潭板块，但是距离核心CBD直线距离有3公里，不是第一辐射范围；即使一线临江，且有三江汇聚优势，但项目处于广佛交界地段，一路之隔就是佛山；周边为城中村，且未有高端的商业配套，令高端体验感大打折扣。其次，产品定位和周边楼市有点不匹配，导致较为滞销。
事实上，荔湾高端楼市的竞争已进入白热化。主打江景的大户型项目广州幸福湾、广州滨江上都单价已突破10万元/平方米，但近日广州滨江上都也推出精选房源，128平方米户型总价“8字头”，135平方米户型总价“9字头”，折合7万-8万元/平方米，且不是“天地楼层”。
广州世联研究院副院长崔登科向记者表示，今年以来大平层项目供应量上升较为明显，去化较慢也在预期之内。“广州政策落地后，预计可以加速存量释放，去库存仍是今年市场的核心焦点。” 在房地产市场研究专家邓浩志看来，部分项目让利较大，房企的策略是“拆东墙补西墙”，部分项目即使亏损出售，只要旗下有其他热盘可以填平亏损，也是能够令项目流动的一个方式。
增城
个别项目单价不足万元，价格调整蔓延至地价
8月中心区市场放缓，远郊区域观望情况更是加重。以增城为例，据合富研究院监测，新塘香江天辰、荔城中建学府悦城再推特惠单位，价格对比7月再调整2%-3%，成交仍无明显改善。其中增城老盘金地香山湖，在2021年曾经价格一度为1.7万元/平方米，目前均价调整至1.2万-1.3万元/平方米，清盘特价单位更是低于1万元/平方米。广州中原研究发展部认为，增城成交乏力，一方面是刚需区域优质新项目量减少，客户可选择的仍以旧有板块、项目为主，客户缺乏“新鲜感”；二是客户购房缺乏“紧迫性”，导致成交周期放缓。
而区域的市场情绪更传递到土市。本周，增城永宁新科路西侧宅地被增城城投底价竞得，楼面价4507元/平方米，对比板块此前近万元的楼面价，降幅超一半。而在上周，花都宅地以7000元/平方米成交，也比同板块宅地楼面价低出不少。崔登科告诉记者，目前住宅价格下行使得土地价格下行预期放大，除个别板块外，土地价格如维持高位或将影响整体成交金额。
“如果房价调整幅度过大，对土地市场也会产生影响。”邓浩志认为，房价不可能无节制地调整，当房价调整到一定程度，地产项目就可能出现资不抵债的问题。当开发商进入亏损销售之后，所有房源全部都卖完，回收的资金也不足以完成整个项目的建设。目前大多数三四线城市，房价调整幅度超过20%，那么这些项目就将处于亏损销售状态，最终对消费者、市场、金融机构都会产生负面影响。
记者留意到，近日部分城市正尝试以一些除促销外的新招来吸客。位于西安高陵区的中粮天悦楼盘推出了“先交付，后还贷”活动，并在宣传海报直言“全城上线交付前免贷政策，为所有信任致敬”。而深圳的满京华金硕华府项目，宣传海报则明示“信心承诺保价，降价补差价”。在崔登科看来，这些新的营销方式有利于稳定市场情绪，在库存去化水平健康后，市场价格仍然存在上行的动力。
李宇嘉认为，在降低利率、降低税费以外，鼓励开发商合理定价、降价促销，同时在居民收入端、就业端更多着力，稳定居民的预期，多举措综合会令楼市更为稳定。
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